© Фото с сайта "Самарканд в фотографиях"

Исход мигрантов из Узбекистана начался почти сразу после распада Союза Советских Социалистических Республик. Представители некоренных национальностей потянулись на "историческую" родину.

КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ

Естественно, этот процесс сопровождался активной распродажей жилья. Причем, достаточно непрофессиональной. Жители Самарканда, абсолютно не знакомые с законами рыночных отношений, организовали стихийный рынок недвижимости. Избавлялись от своих домов и квартир, зачастую, руководствуясь весьма поверхностными представлениями о реальной стоимости жилья. Кто-то отдавал хорошую, обставленную квартиру за бесценок, а кому-то удавалось сорвать солидный куш и на пустой квартире, к тому же, требующей ремонта. Для сравнения - реальные примеры. Всего за тысячу двести долларов была продана в начале девяностых годов трехкомнатная меблированная квартира с хорошим ремонтом в считающемся престижным районе железнодорожного вокзала Самарканда. А за "целых" $1900 приобретена пустая "двушка" в не пользовавшемся тогда особым спросом массиве "Согдиана".

"Что я куплю в России за эти гроши, которые выручу здесь? Даже на клочок земли не наберется!" - этот мотив стал у продавцов главным, и поначалу они заламывали цены. Затем их все равно приходилось снижать в 2-3 раза, ведь предложение существенно превышало спрос.

Затем, в конце 90-х, самаркандский рынок недвижимости стал понемногу затихать. Цены упали. Так, в поселке химиков (в народе называемом "Супер" - от суперфосфатного завода) квартиру можно было купить и за 100 долларов, а в центре города, в так называемом "красном квадрате", охватывающем улицу Мустакиллик (бывшую Ленинскую) и прилегающие территории - за 2,5 тысячи долларов отремонтированный трехкомнатный дом в общем дворе. Сегодня здесь одна сотка земли, как и в районе сельхозинститута, порой достигает $3000.

СТАБИЛИЗАЦИЯ И РОСТ

С конца прошлого и несколько лет текущего века цены на недвижимость в Самарканде были стабильны. В 2002 году, к примеру, двухкомнатную квартиру можно было приобрести в среднем за 1000-1100 долларов. Предлагались варианты даже за $750 (последний этаж), а трехкомнатную отдавали и за $1500-1800. А всего год спустя цены резко подскочили - в несколько раз.

Как отмечают в одном из самаркандских агентств недвижимости, в 2003 году был отмечен бум продаж. В 2003 году было открыто первое агентство недвижимости, а спустя пару лет их стало уже три.

Специалисты считают, что причин такой значительной активизации на самаркандском рынке жилья несколько. Во-первых, с начала девяностых годов в Самарканде постепенно прекратилось государственное строительство жилья. Последними жилыми новостройками стали две многоэтажки в районе Университетского бульвара. Причем квартиры в них были настолько дороги, что приобрести их могли только очень состоятельные люди. А последними строениями, в которых жилье распределялось в порядке очереди ("горисполкомовской" и жилищного кооператива "Регистан"), стали несколько многоквартирных домов в районе автозавода СамКочАвто, что на массиве Согдиана.

Во-вторых, в республику стали в более или менее серьезном количестве поступать доллары, заработанных многочисленными гастарбайтерами за границей. Эти средства, за неимением привлекательных инвестиционных объектов, стали вкладываться в недвижимость, тем самым оказывая значительное влияние на рост цен. Покупатели стали обращать внимание больше на дорогие дома, активизировалось и строительство частного жилья...

Третья причина связана с реконструкцией Самарканда. Как известно, в последние годы эта жемчужина Востока непрестанно перестраивается, и те, кто побывал здесь года четыре назад, сегодня уже не узнают город. На взгляд рядового обывателя, Самарканд обезличивается, ведь сносится все, что кажется градостроителям "лишним": многочисленные кафешки, старые домики, магазинчики и даже универмаги. Ау, экс-самаркандцы! Нет больше ресторана "Юбилейный", двухэтажного ЦУМа на Регистане и "Чукур-базара" - самого крупного самаркандского вещевого рынка, что шумел напротив Сиабского базара... Все эти изменения задевают горожан за живое, вызывая неоднозначную реакцию. Особое сожаление отмечается в отношении чуть ли не повсеместной вырубки старых деревьев, в частности, в Центральном парке (бывшего парка имени Горького) и на Университетском (бывшем Абрамовском) бульваре. Но это - тема отдельного разговора. Отбросив сожаления, стоит отметить, что город стал краше, аккуратнее, просторнее, дороги шире, знаменитые самаркандские памятники - площадь Регистан, мавзолеи Гур-Эмир, Шахи-Зинда - теперь доступны взору со всех четырех сторон.

Так как под снос пошло много жилых домов, в основном, расположенных у больших дорог, соответственно, увеличился спрос и на жилье в других районах города. Как правило, варианты, предлагаемые хокимиятом (местной администрацией), большинство жителей сносимых домов не устраивают, они начинают собственный поиск, искренне веря в то, что власти в качестве компенсации выделят столько средств, сколько они потребуют. Насколько это соответствует действительно - сказать трудно, ведь каждый случай индивидуален, но, тем не менее, этот фактор в значительной мере сказался и на росте цен.

СИТУАЦИЯ СЕГОДНЯШНЯЯ

По сравнению с прошлыми годами, сегодня спрос и предложение на рынке недвижимости Самарканда увеличиваются пропорционально. По данным одного из риелторских агентств по недвижимости Самарканда, однокомнатная квартира сегодня стоит от четырех до семи тысяч долларов, двухкомнатная - $6-10 тысяч, "трешка" - $8-15 тысяч (а в районе Университетского бульвара доходит и до $35 тысяч). Четырехкомнатные квартиры предлагают по $10-20 тысяч... Частные дома "на земле" стоят подчас на порядок дороже.

Стоимость конкретной квартиры складывается из очень многих факторов. Это не только метраж жилой площади и степень ветхости постройки. Вследствие многочисленных проблем, имеющихся в коммунальной сфере Самарканда, на ценообразование влияет и ситуация с газом, электроэнергией, водоснабжением в том или ином районе, а также то, на каком этаже расположена квартира. Так, к примеру, в жилых массивах Согдиана и Саттепо холодная вода подается всего два раза в сутки - утром и вечером, а горячая - только в зимний период, когда в городе включается система центрального отопления. В районе так называемого Старого города и Саттепо в холодное время года зачастую нет газа. Зато горэлектросеть "обижает" все районы города практически равномерно: на частые отключения света может пожаловаться почти каждый самаркандец, живущий и в "элитных" районах, и в "трущобах".

Самые дешевые квартиры те, что на последних этажах. Большинство крыш многоэтажек, как правило, протекают, а, кроме того, часто не работают лифты. И если на нижних этажах за квартиру запрашивают, к примеру, $15-20 тысяч, то такую же, но на девятом этаже, вряд ли смогут продать и за треть этой суммы.

Большим спросом пользуется жилье в районе улицы Гагарина, Университетского бульвара, железнодорожного вокзала, микрорайона. Любопытная ситуация сложилась в районе Архитектурного института. Этот район - один из самых престижных, дома здесь очень дорогие. А, между тем, с газом огромные проблемы. Наименьший спрос - на квартиры в поселке Супер: во-первых, устойчиво мнение об этом районе как экологически неблагоприятном (хотя химзавод уже лет 12-13 как бездействует), во-вторых, далековато от центра города (несмотря на то, что положение с транспортом в последние годы заметно улучшилось).

В последнее время в связи с общим ростом цен покупательская способность населения снизилась, что, по наблюдениям специалистов, повлекло за собой и некоторое снижение спроса на жилье. А вообще пик продаж на рынке недвижимости приходится на август-сентябрь, когда многие массово возвращаются с летних поездок на заработки за рубеж и торопятся обезопасить свои сбережения, а также на февраль: к весне купить, чтобы успеть за лето построить-отремонтировать.

СПРОС НА АРЕНДУ - КРУГЛЫЙ ГОД

Как выяснилось, спрос на аренду жилья в Самарканде выше зимой: многие жители районов, страдающих от отсутствия газа (Самарканд-Сельский, Сиабский, район Архитектурного института), стараются снять на 4-5 месяцев пустующие квартиры в других частях города, преимущественно в районе железнодорожного вокзала и массива Согдиана, то есть, там, где проблема с газом отсутствует или, точнее, не столь остра.

В летний период многие уезжают из города: кто на заработки, кто на дачи, кто возвращается в свои дворы. В это время года повышается спрос на квартиры с обстановкой, что связано с сезонным наплывом туристов. Пустую квартиру сдают по цене от $35, меблированную - от $100 до $500 в месяц.

Количество комнат в сдаваемой в аренду квартире на цену большого влияния не оказывает. Но высокий спрос неизменен лишь на однокомнатные квартиры. Дома под офис сдаются по более высокой цене, в связи с чем нанимателю и арендодателю бывает сложно найти общий язык: первый ориентируется на более низкую стоимость частного жилья, второй аргументирует тем, что "в арендуемом помещении будут не жить, а зарабатывать деньги".

НАДЕЖДЫ НА РОССИЮ И ТУРИЗМ

Большие надежды у специалистов самаркандского рынка недвижимости вызывает потепление отношений Узбекистана с Россией. Возможно, мечтают они, снова заработают расположенные в городе фабрики и заводы, а это обеспечит Самарканду приток ищущих работу людей, и, соответственно, положительным образом скажется на спросе жилья.

Кроме того, согревают душу и перспективы развития Самарканда как туристического центра. Поэтому сегодня здесь часто приобретают дома под рестораны, кафе, гостиницы, т.е. все, что связано с туристическим бизнесом. Опираясь на неофициальные сведения о том, что в 2010 году Самарканд должен получить статус "туристического города мирового значения", здесь скупают недвижимость даже предприниматели из Ташкента. Этим, в некоторой степени, объясняется то, что самаркандские дома зачастую стоят дороже, чем столичные.